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VENDA EXECUTIVA DE IMÓVEL ARRENDADO – Inquilina invoca arrendamento para evitar o despejo
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que caduca o direito do inquilino a habitar o imóvel hipotecado quando este seja objeto de venda judicial e o contrato de arrendamento tenha sido celebrado após o registo dessa hipoteca.
O caso
Um banco instaurou uma ação executiva para cobrança do empréstimo que concedera, em março de 2002, para a compra de um imóvel. Em consequência, o imóvel hipotecado foi penhorado e foi agendada a sua venda.
Porém, antes, uma mulher apresentou-se como arrendatária do imóvel, alegando que nele residia pelo menos desde o ano 2000 e que não fora notificada para exercer o direito de preferência de que era titular.
Para o efeito apresentou dois contratos de arrendamento, um celebrado em abril de 2000, com a anterior proprietária, e outro em março de 2002, com o atual.
Em resultado, não se procedeu à venda e foi mais tarde agendada outra data, fazendo constar do respetivo edital que o imóvel se encontrava onerado por um arrendamento.
O banco acabou por adquirir o imóvel e requereu que este lhe fosse entregue sem a inquilina.
O tribunal veio a ordenar essa entrega ao considerar que o contrato de arrendamento celebrado em março de 2002 substituíra o anterior e que, por ter sido celebrado depois de registada a hipoteca, caducara com a venda judicial do imóvel.
Mas, após recurso interposto pela inquilina, o Tribunal da Relação revogou essa decisão, levando a que o banco recorresse para o STJ.
Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça
O STJ concedeu provimento ao recurso, recuperando a decisão proferida em primeira instância, ao decidir que o direito da inquilina a habitar o imóvel caducara com a venda judicial uma vez que o contrato de arrendamento fora celebrado após o registo da hipoteca.
Tendo a arrendatária celebrado dois contratos de arrendamento, um anterior e outro posterior ao registo da hipoteca, uma vez que a celebração do segundo contrato de arrendamento só pode ter como pressuposto, ou como efeito, a extinção ou cessação do primeiro, o contrato de arrendamento a considerar é o posterior à hipoteca.
Sendo assim, ainda que a inquilina residisse no imóvel antes deste ter sido adquirido pelo executado e de ter sido hipotecado ao banco, o contrato de arrendamento com ele celebrado caducou com a venda judicial do locado.
Para o efeito é de todo irrelevante que no edital que anunciara a venda em execução constasse que o bem se encontrava onerado por um arrendamento.
A simples inscrição na publicitação da venda não faz nascer um ónus ou limitação que nunca existiu nem impede a sua caducidade por força e como efeito da venda executiva.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 896/07.5TBSTS.P1.S1, de 22 de outubro 2015
Código Civil, artigo 824.º n.º 2
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